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建发房产:以产品力立命,兼顾稳健经营与高质量成长

2024-12-19 14:55| 发布者: ED006| 查看: 44| 评论: 0

摘要: 近年来,一家新晋的房地产十强选手逐步走进大众视野——建发房地产集团有限公司(“建发房产”)。建发房产是A股上市公司建发股份(600153.SH)旗下的房地产子公司,作为一家国有内房企业,历经40余年的发展,跨越了 ...

近年来,一家新晋的房地产十强选手逐步走进大众视野——建发房地产集团有限公司(“建发房产”)。建发房产是A股上市公司建发股份(600153.SH)旗下的房地产子公司,作为一家国有内房企业,历经40余年的发展,跨越了时代的变迁,为房地产行业的发展塑造了一个值得参考的案例。

根据克而瑞榜单,2023年建发房产全口径销售达1,891亿元,同比增长11%,销售规模提升至行业第8,2024年以来销售排名进一步提升至第7。

(注:2018年-2023年建发房产全口径销售及排名,单位:亿元人民币,数据来源:克而瑞)

在当前大量房地产公司一键出清的行业背景下,为何建发房产却能逆势兼备销售规模和盈利能力?笔者认为有如下三个关键逻辑。

逻辑一:安全与发展并重,通过稳健经营实现周期穿越

1、稳健经营,通过内生增长实现穿越周期。

(注:2013年-2023年建发房产营业收入及净利润,单位:亿元人民币,数据来源:wind数据库)

2013年至2023年的10年期间,建发房产营业收入年均复合增速达33%,净利润年均复合增速达16%。当前,在大量房地产公司都是负增长甚至亏损的情况下,建发房产却能实现稳健发展,通过内生增长不断取得发展。

2、坚守安全发展,持续降低杠杆比例和融资成本。

在安全方面,建发房产展现了稳健的财务状况,过往在规模增长的同时,持续降低负债规模、降低资产负债比例、提升内在运营效率。同时,保持充足的现金储备,让公司更安全,为未来的发展提供了坚实的财务基础。

在债务管理方面,截至2024年6月年末,建发房产资产负债率(扣除预收账款)为57%,净负债比率为25%,现金短债比6.3X,均为近年来低位,有力的增强了财务实力和经营稳定性。

在融资成本方面,近几年建发房产持续降低融资成本,公司融资成本保持在行业低位。2024年6月末,建发房产存量负债的平均融资成本仅为3.57%,其融资成本已与行业优秀央企公司相持平。

因此,解析建发房产的财务管理思路,可以发现:一方面,公司始终追求利润和经营性现金流,坚持流动性,保证安全运营;另一方面,过往在规模增长的同时,仍坚持降低资产负债比例,提升内在运营效率,在应对行业下行时有更坚实的基础。

逻辑二:投资端聚焦核心圈,保持土储质量,坚守资产流动性

1、聚焦核心能力圈,专注主业住宅开发,坚守投资纪律性。

(1)在投资决策上,建发房产一直以来都实行“集团总控”的模式

集团把控整体的投资节奏、拿地规模及拿地决策,这能够极大程度地防止一线投资出现偏离的风险,保持了较好的投资纪律性,也保持了公司良好的土储质量。

克而瑞统计数据显示,2024年上半年建发房产新增全口径新增土地货值559亿元,仅次于华润置地,位于行业第二。值得注意的是,近年来建发国际在核心一二线城市的购地投资尤为突出。2024年上半年,建发房产在上海、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市的新增货值占比97%。建发房产在这些高价值地区的投资,不仅为后续的去化带来了支撑,也将有助于进一步提升公司的市场占有率和盈利能力。

(图片来源:克而瑞)

(2)在投资业态上,建发房产专注主业住宅开发,对持有型资产谨慎布局。

在2021年之前的行业鼎盛时期,很多地产公司纷纷开辟了产业园、商业、长租公寓等第二赛道,短暂的资本红利驱使大量地产公司挥霍手上现金,也使得报表端的持有型资产快速增长,随着下行周期到来,负担也逐步加重。

但反观建发房产,哪怕在行业的红利时代也始终坚守初心,不被外界干扰,不盲目跟风投资,坚持在自身住宅开发的专业领域,做精做实。截至2023年末,建发房产持有型资产占总资产比重仅3.2%,始终保持着行业较低的水平。

现在来看,布局重资产的房企,大量出现了流动性风险,而这些低效重资产也难以变现支撑现金流。而建发房产却通过不断提升内在运营效率的增长模式,跻身了行业前十。正是这种“专注”,让建发房产获得了更长久的生存之道。

2、以产品力赢得客户认可,建发房产始终保持健康且有流动性的土储。

建发房产自成立至今,对于客户满意度的重视和交付品质的追求,使其在市场上赢得了良好的口碑及品牌认可度,从而实现了存货的快速销售周转。

截至2024年6月末,建发房产土储可售货值约2,500亿元,土储货值为行业内最轻,且土储年限较新,较好的土储结构让建发房产能实现“轻装上阵”。

(1)与同业相比,建发房产的新货占比高:

截至2024年6月末,建发房产未售的土地储备货值中,接近8成是2022年及之后的拿地项目。而近年来新货,往往布局于核心城市的核心板块,且多数能采用最新产品规范,包括高赠送比、第四代住宅等最新产品,令其去化速度相对较快。

(2)与同业相比,建发房产的已竣工未售存货占比低:

已竣工未售存货通常为较难实现去化的库存,截至2023年末,建发房产的已竣工未售占存货约5.6%,为行业较低水平。从该数据可以看出,建发房产具备了较为优质的土储结构,从盈利性和流动性上处于行业的优先水平。

(数据来源:公司年报)

因此,解析建发房产的底层商业逻辑,不难发现:一方面,通过聚焦核心能力圈,坚持主业,避免了盲目投资带来的市场风险;另一方面,坚持产品力锻造,赢得客户认可,使得公司能够实现库存的快周转,保证了资产结构的健康。

逻辑三:产品力、创新力、运营力持续驱动,破局行业发展困境

在当前行业发展的新周期中,企业经营所面临的挑战与以往有所不同。过去的高速增长轨道已经不复存在,行业容错率降低,利润增长放缓,这意味着企业更需要产品力、运营力、创新力等综合能力的提升,确保业务发展的安全性。

深入分析来看,建发国际通过产品力、运营力和创新力的持续驱动,一定程度破局了行业发展困境,也为行业下半场的竞争打下了基础。

1、产品力方面,建发房产从诞生之初就秉承“匠心精神”,坚持新中式匠造。

建发房产专注于“中高端改善型项目”,长期践行做风格纯粹的“新中式产品”。建发房产建造房产新中式产品,是以建筑为载体,努力把“中国传统的文化与精神”在所从事的领域进行传承,创新其表达,再现传统中式建筑之美。

2、创新力方面,建发房产近年来加大新材料、新工艺的研发投入。

建发房产秉持新中式产品匠造理念,近年来运用新材料、新技术、新工艺、新科技进行产品匠造,从王府中式、禅境中式、风雅宋韵、盛世唐风,到诗意东方,不断推进产品创新。

2024年,建发房产在中式产品的基础上,汲取了“浪漫、惬意、华贵”的海派艺术调性,继续推出最新中式产品“海派东方”。建发房产的产品创新,不仅重塑了行业竞争态势,更对传统文化的传承与弘扬产生了深远影响。

(上海·海阅首府项目实景图及设计效果图,图片来源建发房产官微)

近年来,建发房产成功打造了一批备受市场瞩目的项目,取得较好客户美誉度。2024年上半年总体赛惟客户满意度94.2分,位列赛惟库内行业第一。这种差异化的产品策略有助于建发房产在市场竞争中脱颖而出,提升销售额和市场占有率。

3、在运营力方面,公司始终强化项目全周期全过程质量管控。

公司重视基础项目,围绕兑现项目货值和净利润,在项目前期控制好经营风险,强化项目全过程风险指标控制,重视和处理流动性差的库存、商业、公寓和车位,管理的精细化和颗粒度在不断提升。

结语

眼下,随着整个房地产行业步入新的发展阶段,建发房产在产品力、服务力、营运能力等多个维度的优异表现,展现了公司持续高质量经营的能力,这一点也在公司交出的优异年度成绩单中反复得到验证与确认。摩根士丹利、花旗、中金、海通、国金、申万等海内外知名券商,也纷纷看好建发房产及其子公司建发国际(1908.HK)的后市发展。

2024年10月,建发房产旗下上市子公司建发国际荣获中国证券报“2023年度港股金牛奖”,是唯一家获选的港股地产上市公司,体现了资本市场对建发国际投资价值认可,展现了公司在企业规模、盈利能力、偿传能力、成长能力、创新能力等方面的良好表现。

(图片来源:中国证券报)

建发房产就是一家这样的企业,通过超强的战略定力,凭借着一以贯之的匠心品质,通过持续的稳健经营取得了正向的财务反馈。相信其坚守初心的态度、坚持创新的精神、坚守安全发展的定力,定能持续推动公司穿越地产周期,迈向新的发展阶段。


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